Bauland in Österreich: Warum 40.000 Hektar trotz Wohnungsnot brachliegen
In Österreich stehen trotz der Wohnungsnot rund 40.000 Hektar an bereits bebauten Immobilien leer, was flächenmäßig der Dimension Wiens entspricht, wie das Marie Jahoda – Otto Bauer Institut in einer Analyse aufzeigt. Ungeachtet dessen bleiben Grundstücke für viele Kaufinteressenten extrem teuer, was den Druck auf den Markt spürbar erhöht. Besonders deutlich wird das Missverhältnis zwischen ungenutzten Flächenreserven und hohen Preisen im Bundesland Oberösterreich, wo zudem große Mengen gewidmetes Bauland blockiert liegen.
Nach Angaben des Instituts verzeichnete Österreich einen täglichen Bodenverbrauch von 11,3 Hektar – ein Wert, der im europäischen Vergleich etwa doppelt so hoch ausfällt wie in Deutschland oder der Schweiz. Der Flächenfraß wird dabei primär durch den Ausbau von Siedlungen, Verkehrswegen sowie Industrie- und Gewerbegebieten vorangetrieben.
Bereits seit dem Jahr 2002 gilt eine Reduktion der Neuversiegelung auf maximal 2,5 Hektar pro Tag bis zum Jahr 2030 als bundesweites Nachhaltigkeitsziel, erarbeitet von der Österreichischen Raumordnungskonferenz unter Einbindung von Politik, Wissenschaft und Verwaltung. Eine gesetzlich bindende Umsetzung scheitert jedoch am föderalen Widerstand: Nur zwei Bundesländer unterstützen die harte Vorgabe, während mehrere andere das Vorhaben blockieren und auch der Gemeindebund feste Kontingente strikt ablehnt.
Ungenutzte Flächenreserven und der Blick auf den Grundstücksmarkt
Das Problem ungenutzter Areale betrifft in Österreich maßgeblich bereits gewidmete Flächen: Allein in Oberösterreich sind laut dem Institut rund 11.000 Hektar als Bauland ausgewiesen, ohne dass eine zeitnahe Bebauung absehbar ist. Bezogen auf den gesamten österreichischen Dauersiedlungsraum sind mittlerweile knapp neun Prozent für Bau- und Infrastrukturprojekte vergeben, wovon fast die Hälfte als dauerhaft versiegelt gilt.
Wie stark der Markt für Wohneigentum auch international unter Druck steht, verdeutlichen aktuelle Daten aus Deutschland. In Berlin wechselten im Jahr 2025 lediglich 158 unbebaute Grundstücke den Besitzer – ein Rückgang um 99 Kauffälle im Vergleich zum Vorjahr. Bei einem Gesamtvolumen von 178 Millionen Euro und einer Fläche von 179.000 Quadratmetern betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Metropole 968 Euro, wobei der Bezirk Pankow mit 49 Kontrakten die meisten Erwerbe verzeichnete.
Im umliegenden Brandenburg wurden im selben Zeitraum 2.493 unbebaute Grundstücke veräußert, was einem leichten Minus von 77 Verträgen gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Gesamtwert dieser Transaktionen belief sich auf 538 Millionen Euro bei einer Fläche von 5,4 Millionen Quadratmetern, woraus ein mittlerer Quadratmeterpreis von 100 Euro resultiert. Die höchste Marktaktivität verbuchte der Landkreis Teltow-Fläming mit 274 Kauffällen. Erfasst werden in dieser amtlichen Baulandstatistik standardmäßig Verkäufe ab einer Parzellengröße von 200 Quadratmetern.
Risiken und fiskalische Aspekte bei Bauerwartungsland
Das Spekulieren auf künftige Umwidmungen birgt erhebliche wirtschaftliche Wagnisse. Zwar kann sich der Wert von sogenanntem Bauerwartungsland nach einer erfolgreichen Mobilisierung vervielfachen, eine Garantie für diesen Schritt existiert jedoch nicht. Solche Verfahren erstrecken sich oft über Jahre, bergen unkalkulierbare Erschließungskosten und scheitern nicht selten an behördlichen Vorgaben. Viele Kreditinstitute lehnen das Areal zudem als Besicherung ab, da es deutlich niedriger bewertet wird als erschlossenes Bauland mit Baugenehmigung.
Neben den verfahrenstechnischen Risiken greift beim Erwerb die Fiskalpolitik. In Österreich beträgt die reguläre Grunderwerbsteuer maximal 3,5 Prozent des Kaufpreises. Auf kommunaler Ebene sichert die Kommunalsteuer zwar verlässlich rund 14 Prozent der direkten Gemeindeeinnahmen, gleichzeitig fließen laut Berechnungen des Wirtschaftsforschungsinstituts (WIFO) jährlich zwischen 4,1 und 5,7 Milliarden Euro in klima- und umweltschädliche Subventionen.
Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.
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